SOHO v Bratislave: prvá etapa získala územné rozhodnutie

O projekte

SOHO je pripravovaný polyfunkčný súbor pri Chorvátskom ramene v Bratislave, v mestskej časti Petržalka, medzi Rusovskou cestou a Romanovou ulicou. Nadväzuje na zámer vedený v úradných dokumentoch ako Petržalka City – I. etapa. Developerom je IURIS GROUP. Urbanistický a architektonický koncept pripravili ALEXY & ALEXY a Pantograph.

Prvá etapa má podľa vydaného územného rozhodnutia zahŕňať 218 bytov v troch budovách s bývaním. Polyfunkčná budova pri električkovej trati je navrhnutá s deviatimi nadzemnými podlažiami. Prvé dve majú slúžiť občianskej vybavenosti, vyššie podlažia sa delia na administratívnu a obytnú časť. Dva bytové domy pri parku sú navrhnuté so siedmimi a pätnástimi nadzemnými podlažiami.

V samostatnej budove má byť kaviareň a lezecké centrum. Medzi budovami sa plánuje pešie korzo, ktoré sprístupní prevádzky a nadviaže na chodníky pri novej Jantárovej ceste. Priečne pešie prepojenia majú viesť k Chorvátskemu ramenu a doplniť ich má cyklotrasa.

Obytná časť počíta s balkónmi alebo terasami pri každom byte, pivničnými kobkami, exteriérovým tienením a stropným chladením. Z garáže má byť prístup výťahom; súčasťou vybavenia bytov má byť aj podlahové kúrenie.

Širšia koncepcia štvrte zahŕňa mestský park s rozlohou najmenej 25 000 m², komunitné priestory, miesta na šport aj kultúrne podujatia. Už fungujúce ihrisko Detský svet má zostať zachované. Park a priestory na spoločenské aktivity majú vznikať postupne. Územné rozhodnutie pre prvú etapu nezahŕňa celý tento zámer.

Návrh zelene počíta s výsadbou nových stromov a so zadržiavaním vody v dažďových záhradách, mokradiach a suchých poldroch. Prepojenia cez rameno majú zlepšiť dostupnosť pre chodcov a cyklistov. Systém verejných priestorov má obmedziť potrebu prejazdu áut medzi budovami a využiť blízkosť električkovej trate.^[1][2]

Míľniky projektu SOHO

Míľniky sú očíslované chronologicky a zobrazené od najnovšieho po najstarší.

4. Trojicu budov s bývaním doplní lezecké centrum

   Stavebný úrad vydal 13. apríla 2026 územné rozhodnutie pre prvú etapu. Určuje umiestnenie troch budov s celkovo 218 bytmi, samostatnej budovy občianskej vybavenosti a súvisiaceho podzemného, dopravného a technického zázemia. Zároveň stanovuje výškové a priestorové podmienky budúcej výstavby.

   

   Územné rozhodnutie nie je stavebným povolením. Úrad výslovne podmienil realizáciu právoplatným stavebným povolením a splnením požiadaviek dotknutých orgánov a správcov sietí. Dokument preto predstavuje krok v povoľovaní, nie potvrdenie začiatku stavebných prác.

   Pre prvú etapu sa navrhuje celkovo 469 parkovacích miest. Z toho 457 zodpovedá vypočítanej požadovanej kapacite a ďalších 12 tvorí rezervu. Počet 457 teda označuje požadovanú kapacitu, nie celkový počet navrhovaných miest. Rozhodnutie rieši aj prístup do garáží, napojenie cesty v areáli a bezpečné prepojenie peších trás.

   Pri príprave projektu treba splniť podmienky ochrany životného prostredia vrátane hospodárenia s dažďovou vodou a ochrany Chorvátskeho ramena. Stanovisko z 8. apríla 2026, zahrnuté v rozhodnutí, potvrdilo súlad dokumentácie pre územné konanie s výsledkom staršieho zisťovacieho konania a jeho podmienkami. Tento súlad sa týka predloženého rozsahu prvej etapy.^[2]

3. Po doplnení dokumentácie pokračovalo povoľovanie

   Úrad oznámil začatie územného konania 29. januára 2026. Pôvodný návrh investor podal už 12. júla 2022 a naposledy ho doplnil 19. januára 2026. Oznámenie nadviazalo na skompletizovanie podkladov, nie na začiatok samotnej výstavby.

   Konanie sa týkalo budov prvej etapy a ich zázemia. Účastníci dostali možnosť oboznámiť sa s dokumentáciou a predložiť pripomienky. Developer 27. februára verejne označil pokračovanie povoľovania za posun po takmer troch rokoch riešenia majetkových otázok.^[1][3]

2. Nové budovy potrebujú cestu aj verejné siete

   Územné rozhodnutia pre hlavné rozvody inžinierskych sietí a predĺženie Jantárovej cesty nadobudli právoplatnosť 7. januára 2026. Úrad ich vydal ešte pred rozhodnutím pre budovy: pre siete 3. novembra a pre cestu 18. novembra 2025. Ide o samostatné súvisiace stavby.

   Predĺženie komunikácie v úseku Rusovská – Romanova má zabezpečiť dopravnú obsluhu nového územia. Rozhodnutie pre cestu zahŕňa chodníky, odvodnenie, verejné osvetlenie a koordináciu s električkovou traťou. Dopravné riešenie má zabezpečiť prístup obyvateľov k budovám a službám.

   Na hlavné verejné rozvody inžinierskych sietí sa majú napojiť prípojky jednotlivých budov. Právoplatné územné rozhodnutia pre siete a cestu nenahrádzajú povolenia pre obytné budovy ani pre celú budúcu štvrť.^[2][4]

1. Príprava musí rešpektovať vodný tok a prírodné prostredie

   Úrad 27. októbra 2021 rozhodol, že prvá etapa nebude podliehať ďalšiemu posudzovaniu vplyvov na životné prostredie. Odporučil riešenie podľa prvého variantu a určil 18 podmienok. Rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 3. decembra 2021.

   Ďalšia príprava mala preukázať súlad s územným plánom, rešpektovať trasu električky a požiadavky správcu Chorvátskeho ramena. Úrad požadoval podrobný hydrogeologický prieskum zameraný na podzemné vody, prieskum živočíchov a rastlín aj konkrétne kompenzačné opatrenia. Súčasťou prípravy tak zostala ochrana prírodných stanovíšť, stromov a krov.

   Podmienky sa týkali tiež pešieho a cyklistického pohybu, vjazdu do garáže v úrovni chodníka a overenia statiky nezávislým posudkom. Výsledok zisťovacieho konania sám osebe neoprávňoval začať stavbu; požiadavky sa mali preniesť do ďalšej dokumentácie a povoľovania.^[2][5]