BAYA v Bratislave: mesto súhlasí s výrazným zvýšením počtu bytov

O projekte

BAYA vzniká v Bratislave, v mestskej časti Ružinov, pri križovatke Bajkalskej a Prešovskej ulice. Polyfunkčný dom spája bývanie, kancelárie a priestory pre obchody a služby. Developerom je BTK, projektovou spoločnosťou SAIDA. Návrh prepracovalo štúdio Morocz Tacovsky Group.

Budova má mať dvanásť nadzemných a štyri podzemné podlažia. Na ôsmich najvyšších podlažiach je navrhnutých 163 bytov v 1 až 5-izbových dispozíciách. Druhé až štvrté podlažie zaberú kancelárie a na prízemí budú obchody a služby. Ku každému bytu patrí balkón, terasa alebo loggia.

Vykurovanie a chladenie majú zabezpečovať tepelné čerpadlá využívajúce podzemné steny garáže na výmenu tepla so zemou. Byty budú mať podlahové kúrenie, stropné fancoilové chladenie, hliníkové okná s izolačným trojsklom a vonkajšie žalúzie ovládateľné cez mobil. Kupujúci si môžu vybrať z viacerých variantov podláh, dverí, obkladov a sanitárneho vybavenia. Možné sú aj úpravy bytu podľa ich požiadaviek.

Pri nosných konštrukciách sa využíva filigránová technológia. Tesárske a betonárske práce dodávateľa Slovan Monolit zahŕňajú aj filigránové prvky stien, balkónov a schodísk. Budova bude mať automatizovaný vstup, vjazd do garáže s rozpoznávaním evidenčného čísla vozidla, recepciu a kamerový systém.

Vo dvore je navrhnutá zeleň, oddychová zóna a detské ihrisko. Obyvateľom má slúžiť komunitný priestor s kuchynkou a toaletou, ako aj priestory na bicykle a kočíky. Parkovanie bude v podzemnej garáži prístupnej z Prešovskej ulice. V okolí sú školy, zastávky MHD, Štrkovecké jazero a športoviská vrátane zimného štadióna.^[1][2][4]

Míľniky projektu BAYA

Míľniky sú očíslované chronologicky a zobrazené od najnovšieho po najstarší.

3. Mesto súhlasí so zvýšením počtu bytov z 94 na 163

   Hlavné mesto vydalo 8. októbra 2026 súhlasné záväzné stanovisko k zmene stavby pred dokončením. Upravený návrh zvyšuje počet bytov z pôvodne povolených 94 na 163, teda o 69, a zväčšuje podiel plôch určených na bývanie. Zároveň vypúšťa pôvodne plánovanú trojpodlažnú budovu vo dvore, čím sa uvoľňuje miesto pre zeleň a voľnočasové využitie.

   Pred uvedením budovy do prevádzky musí byť križovatka Bajkalská–Prešovská prestavaná na svetelne riadenú križovatku, aby bola zabezpečená dopravná obsluha budovy a okolia. Stanovisko zároveň požaduje ochranu zelene a riešenia, ktoré zadržia časť dažďovej vody v území. Kancelárie, obchody a služby sa majú kolaudovať ako nebytové priestory.

   Mesto tým posúdilo súlad upravenej stavby s územným plánom a uzatvorenou dohodou o odchýlke. Stanovisko nenahrádza povolenie zmeny stavby ani kolaudáciu. Dokončenie hrubej stavby sa plánuje na koniec roka 2026 a kolaudácia na rok 2027.^[1][2]

2. Zmluva umožňuje zvýšiť podiel bývania na 68,73 %

   Hlavné mesto, mestská časť a spoločnosť SAIDA uzavreli 20. apríla 2026 zmluvu o investičnej činnosti. Dohoda umožňuje zvýšiť podiel podlažnej plochy určenej na bývanie z 51,45 % na 68,73 %. Účinnosť nadobudla 28. apríla 2026.

   Developer sa zaviazal poskytnúť príspevok s referenčnou hodnotou približne 496 347 €. Z toho pripadá približne 446 712 € na nájomné byty a 49 635 € na finančné plnenie. Ide o zmluvné záväzky s určenými podmienkami, nie o potvrdenie odovzdania bytov mestu.^[2][3]

1. Nový developer nadviazal na pôvodný zámer

   Stavebné práce sa začali v roku 2024. Spoločnosť BTK vstúpila do projektu už v roku 2022 ako developer aj stavebná firma. Zámer sa pôvodne pripravoval pod názvom Saida; počas ďalšej prípravy sa zmenili jeho architektúra aj pomer bývania a ostatných funkcií.^[1][2]