Polyfunkčná budova Bajkal: pôvodne kancelársky projekt má zahŕňať 50 bytov

O projekte

Na Bajkalskej 25 v Bratislave, v mestskej časti Ružinov, pripravuje Real Estate AGENCY polyfunkčný dom na mieste zbúranej reštaurácie a diskotéky. Dve prepojené časti budovy majú mať šesť a jedenásť nadzemných podlaží. V podzemí budovy je navrhnutá garáž.

Z celkovej hrubej podlažnej plochy 9 180 m² návrh vyčleňuje 6 032 m² na bývanie. V tejto časti počíta s 50 bytmi. Zvyšných 3 148 m² pripadá na občiansku vybavenosť vrátane kancelárií na druhom a treťom nadzemnom podlaží. Na prízemí sú navrhnuté prevádzky.^[1][7]

Míľniky projektu

Míľniky sú očíslované chronologicky a zobrazené od najnovšieho po najstarší.

8. Uzavretie investičnej zmluvy k návrhu s 50 bytmi

   Hlavné mesto, Ružinov a Real Estate AGENCY uzavreli 21. októbra 2026 investičnú zmluvu o odchýlke od územného plánu. V Centrálnom registri zmlúv sa zverejnila 23. októbra a účinná je od 24. októbra.

   Zmluva pri uzavretí stanovila východiskovú výšku príspevku na 918 363 € bez DPH. Developer ho má uhradiť v štyroch splátkach. Podľa zmluvy sa výška splátok upravuje podľa vývoja cien stavebných materiálov, stavebných prác a nových nehnuteľností na bývanie v Bratislavskom kraji. Prvá splátka je viazaná na vydanie a doručenie záväzného stanoviska, ktoré zohľadní odchýlku. Druhá je viazaná na vydanie a doručenie právoplatného stavebného povolenia alebo obdobného povolenia na výstavbu. Mesto má príspevok použiť najmä na obnovu verejného priestoru Rohlík, prípadne aj na dofinancovanie ZUŠ na Sklenárovej a Uránovej.

   Zmluva je podkladom na posúdenie väčšieho podielu bývania pri vydávaní nového záväzného stanoviska. Rozhodnutie z roku 2025 sa vzťahuje na kancelársky projekt.^[1]

7. Ružinovskí poslanci schválili uzavretie zmluvy

   Ružinovské zastupiteľstvo 22. septembra 2026 schválilo uzavretie investičnej zmluvy uznesením č. 611/XXVI/2026. Primátor už 1. septembra súhlasil s návrhom dohody o odchýlke. Mestská časť tak mohla pristúpiť k podpisu zmluvy o podiele bývania a finančnom príspevku.^[1]

6. Developer požiadal o odchýlku od územného plánu pre návrh s väčším podielom bývania

   Real Estate AGENCY požiadala Ružinov 15. apríla 2026 o dohodu o odchýlke od územného plánu. V dotknutej funkčnej ploche č. 201, ktorú územný plán vymedzuje pre občiansku vybavenosť, bol povolený podiel bývania už vyčerpaný. Developer preto požiadal o možnosť vyčleniť na bývanie 6 032 m² bez zväčšenia celkovej podlažnej plochy budovy.^[1][7]

   

5. Územné rozhodnutie pre kancelárie nadobudlo právoplatnosť

   Regionálny úrad 11. marca 2026 zastavil odvolacie konanie po tom, čo odvolatelia 27. februára vzali odvolania späť. Podľa prílohy k investičnej zmluve nadobudlo územné rozhodnutie právoplatnosť v deň späťvzatia odvolaní. Týka sa umiestnenia administratívnej budovy, prípojok, trafostanice a úprav obslužnej komunikácie.^[1][2]

4. Na Bajkalskej búrali budovu bývalej reštaurácie

   V septembri 2025 prebiehalo búranie bývalej reštaurácie a diskotéky. Práce zachytili Hospodárske noviny 30. septembra. Podklady k verzii s bytmi z roku 2026 už uvádzajú, že pôvodnú budovu odstránili.^[1][3]

3. Stavebný úrad vydal územné rozhodnutie pre administratívnu budovu

   Stavebný úrad Ružinova vydal 26. júna 2025 územné rozhodnutie pre administratívnu novostavbu, jej technické napojenie a úpravu obslužnej komunikácie. Rozhodnutie sa zverejnilo 30. júna. Vlastníci zo susedného bytového domu na Bajkalskej podali 29. júla odvolania. Úrad oboznámil účastníkov s obsahom odvolaní a vyzval ich, aby sa k nim vyjadrili.^[4][5]

2. Mesto posúdilo nové priestorové riešenie kancelárií

   Hlavné mesto vydalo 14. októbra 2024 súhlasné záväzné stanovisko k prepracovanému kancelárskemu projektu. Prvé súhlasné stanovisko zo 4. júna sa týkalo budovy na tom istom mieste, ktorá mala iný tvar a usporiadanie. Októbrový návrh kancelárií počítal s 94 parkovacími miestami, z toho 76 v garáži a 18 vonku. Ružinov 23. októbra oznámil začatie územného konania a určil lehotu na námietky a stanoviská.^[4][6]

1. Stavebný úrad si vyžiadal ďalšie podklady

   Developer podal 7. júna 2023 návrh na vydanie územného rozhodnutia pre administratívnu budovu. Stavebný úrad 22. júna konanie prerušil a vyzval developera, aby návrh doplnil. Po doplnení podkladov úrad v októbri 2024 oznámil začatie územného konania.^[2][4]