Višňový sad – 1. etapa: územné rozhodnutie pre dva bytové domy so 60 bytmi

O projekte

Višňový sad – 1. etapa je obytný súbor s dvoma bytovými domami a obchodnými priestormi. Pripravuje sa v Bratislave, v mestskej časti Rača, pri Kadnárovej ulici a ulici Jozefa Hagaru. Pozemky patria do lokality Rinzle v Krasňanoch. Navrhovateľom je spoločnosť Dračí potok, ktorá prevzala práva a povinnosti k dokumentácii a stanoviskám od pôvodného Združenia Višňový sad.

Bytový dom A má mať 36 bytov, polyfunkčný bytový dom B ďalších 24. Oba sú navrhnuté so siedmimi nadzemnými podlažiami, pričom posledné ustupuje od obrysu nižších podlaží. Majú obdĺžnikové pôdorysy s výklenkami a ploché strechy. V bytovom dome A sú byty na všetkých nadzemných podlažiach. V bytovom dome B sú na prvých dvoch podlažiach obchodné priestory, byty začínajú na treťom podlaží. Návrh zahŕňa výťahy, pivničné kobky a v polyfunkčnom bytovom dome aj zázemie pre bicykle. Dokumentáciu spracovala spoločnosť Profisreal so zodpovedným projektantom Marekom Lenártom.

Príjazdová cesta sa má napojiť na ulicu Jozefa Hagaru pri jej vyústení na Kadnárovu. Na príjazdovú cestu nadviažu dve upokojené komunikácie a chodníky. Parkovacia bilancia obsahuje 86 miest: 43 v podzemnej garáži bytového domu A, 24 v garáži bytového domu B a 19 vonku. Ďalšie štyri státia nahradia rušené miesta na ulici Jozefa Hagaru a do tejto bilancie sa nezapočítavajú. Príjazd si vyžiada odstránenie štyroch murovaných garáží.

Súčasťou prípravy sú vodovod, splašková aj dažďová kanalizácia, napojenie na centrálne zásobovanie teplom a nová trafostanica. Dažďová voda zo striech sa má vsakovať, voda zo spevnených plôch má prejsť cez odlučovač znečistenia a nádrž na zadržanie vody pred jej vypustením do toku. Navrhnuté sú tiež sadové úpravy s výsadbou drevín a zachytávaním vody na zavlažovanie.^[1]

Míľniky projektu Višňový sad

Míľniky sú očíslované chronologicky a zobrazené od najnovšieho po najstarší.

4. Územné rozhodnutie pre dva bytové domy, cesty a siete

   Mestská časť vydala 27. októbra 2026 územné rozhodnutie o umiestnení prvej etapy so 60 bytmi. Zahŕňa bytový dom A, polyfunkčný bytový dom B, príjazdovú cestu, chodníky, parkovanie a technické siete. Určuje ich umiestnenie a podmienky ďalšej projektovej prípravy. Druhé parkovisko je z predmetu tohto konania výslovne vylúčené.

   Pred začiatkom stavebných prác musí navrhovateľ získať stavebné povolenie. Na odstránenie štyroch garáží potrebuje samostatné búracie povolenie. K žiadosti o stavebné povolenie má predložiť memorandum s mestskou časťou o plnení jej požiadaviek, doklady o právach k dotknutým pozemkom a stavbám aj rozhodnutie o trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy. Ďalšia dokumentácia musí vysvetliť splnenie podmienok územného rozhodnutia. Jeho právoplatnosť zatiaľ nie je doložená.^[1]

3. Dohoda s mestskou časťou o memorande

   Na ústnom pojednávaní 26. marca 2026 sa navrhovateľ prvej etapy a mestská časť dohodli, že uzavrú memorandum o plnení požiadaviek samosprávy. Tie sa týkali zachovania prejazdu vozidiel a prechodu chodcov počas výstavby, verejného využívania príjazdovej komunikácie aj zachovania stromoradia v čo najväčšej miere. Povinnosť predložiť memorandum spolu so žiadosťou o stavebné povolenie sa následne stala súčasťou územného rozhodnutia.

   S namietajúcou vlastníčkou susedných pozemkov dohoda nevznikla. Námietky sa týkali možnosti pripojiť susedné pozemky na navrhované cesty a siete. Stavebný úrad ich preto posúdil v územnom rozhodnutí; požiadavkám na napojenie susedných pozemkov v plnom rozsahu nevyhovel. Dohoda so samosprávou sa týkala budúceho uzavretia memoranda a nepotvrdzovala jeho podpis.^[1]

2. Posudzovanie umiestnenia bytových domov a dopravného napojenia

   Stavebný úrad oznámením z 8. októbra 2025 informoval účastníkov o začatí územného konania pre prvú etapu obytného súboru. Návrh na umiestnenie dvoch bytových domov s cestami a sieťami podala spoločnosť Dračí potok 26. marca 2025. Po doplnení chýbajúcich dokladov úrad považoval návrh za úplný a pristúpil k jeho prerokovaniu.

   Účastníci mohli uplatniť námietky a dotknuté orgány predložiť stanoviská k navrhovanému riešeniu. Úrad pôvodne upustil od ústneho pojednávania a miestneho zisťovania, keďže územie malo spracovanú územnoplánovaciu dokumentáciu. Oznámenie predstavovalo prerokovanie návrhu pred rozhodnutím o umiestnení stavby; výstavbu ešte nepovoľovalo.^[1]

1. Súlad prvých dvoch bytových domov s územným plánom

   Mesto vydalo 19. februára 2024 súhlasné záväzné stanovisko k umiestneniu prvej etapy. Posúdilo návrh bytového domu a polyfunkčného bytového domu s príslušnou infraštruktúrou zachytený v dokumentácii z decembra 2023 a konštatovalo jeho súlad s územným plánom. Stanovisko bolo podkladom pre územné konanie.

   Súhlas obsahoval podmienky dopravného riešenia a verejného prístupu k vybraným komunikáciám. Mesto žiadalo zachovať priebežnú trasu chodníkov pri križovaní s vjazdmi do garáží a parkovísk a v ďalšej dokumentácii riešiť ochranu a doplnenie zelene. Tieto požiadavky určovali spôsob dopracovania zámeru; na samotnú výstavbu bolo potrebné pokračovať v povoľovaní.^[2]